“十年后我们再次回到了这里，行业变化很大。”

10月20日，万科一年一度的媒体交流会在西安举行，过去十年，不管是房地产行业，亦或是万科，都在发生巨变。这个行业也在从蒙眼狂奔走向冷静理智。

“房地产形势如何？”“何时见底？”，这是万科董事会主席郁亮近两年在公开场合被问及最多的问题，行业内外都希望看到万科的答案。

去年9月，郁亮给市场鼓舞，说“点点微光最后终能燎原”；今年3月，楼市经历一波小阳春，郁亮称当前市场处在温和恢复阶段；8月份，楼市再度调转而下时，郁亮喊出了“市场超跌”。

如今间隔两个月，楼市政策频频出台，但从业者们却似乎没有等来期待中的强劲复苏。

“目前市场情绪确实比较悲观。”郁亮认为这种悲观情绪被两种声音影响着：一种是“过剩论”，另一种则是“政策无用论”。

郁亮并不认同市场上的“供应过剩论”，他认为主要城市当前的住房条件“被平均”了，城市被小镇平均了，大城市被小城市平均了；同时，人们现在对于居住的需求多样化，当前针对新需求的市场供应并不充分。由此看，现阶段住房建设水平显然超跌，郁亮预计今年新开工不到7亿平方米，回到了2006年的水平，距离10-12亿平方米的中枢值有较大差距。

另一被郁亮驳斥的观点则是“政策无用论”，其直言不能指望政策一招解决所有问题，政策不是万能的。

在政策端，郁亮认为仍有继续发力的空间，建议各地因城施策，结合本地市场情况做出更及时的调整，加快政策落地速度。不得不承认，8月以来，在政策的发力下，楼市已显现出一定复苏。10月19日，国家统计局发布数据显示，9月份一线城市新建商品住宅销售价格环比持平、同比涨幅扩大。此外，一、二线城市成交面积环比增加13.4%，且10月上半月数据继续好转。

从万科自身的销售情况看，自6月份以来万科的单月销售由正转负，直到9月份仍是同比下滑，但跌幅从超20%缩窄为7.8%；同时，单月销售均价出现了同比8%的涨幅，扭转今年以来的颓势。

郁亮以旅游业的报复性增长举例，隐喻房地产行业“压缩得越厉害，反弹得也会越大”，他认为市场自身会产生向上修复的力量。

至于何时探底、真正恢复，郁亮没有给出预期时间表。两年前，金融降杠杆带来红利消退时，郁亮道出“尊重常识，回归常态，阵痛之后仍有机会”。但现在，郁亮坦言“没想到阵痛比预想中更长、更痛”。

常年跑马拉松的郁亮，以这项运动作比喻，把当前房地产市场的状态比作马拉松的“撞墙”阶段。郁亮称，跑马拉松时，通常有不少人会在30多公里以后开始“撞墙”，跑不动了，这时候人体从消耗碳水化合物转为燃烧脂肪。这一过程在经济上为“新旧动能转换”，而在房地产行业则意味着从过去简单的规模发展转换到如今的高质量发展。

万科联席总裁、开发业务经营本部首席合伙人张海在交流会上也道出了行业处于深度变化期时的不易。如果说以前行业对于开发企业的操盘及格线标准是60分，张海认为如今已经提高到80分，要求企业从单项冠军变成全能高手。

张海坦言，这20分的提升过程并不“舒适”，需要万科整个开发业务团队做出艰苦的努力，在投资研判、客户洞察、产品品质、拓客方式等方面苦练基本功。

但万科的高层们仍不忘为行业打气，张海称“既要解决眼下紧迫的问题，也要抬头看方向”，郁亮称马拉松“熬过去就能跑下去了。”

在穿越这一轮周期中，万科认为开发经营服务并重的战略仍是其武器之一。

如今，万科形成了物业、物流、长租公寓、商业四个经营服务赛道，但难度也显而易见。郁亮直言这是一个“赚小钱，赚慢钱，赚辛苦钱”的过程。

以长租公寓为例，自2015年万科转型新战略，推出长租公寓以来，万科在这一行已扎根了8年。

而在10月20日交流会现场，万科泊寓总经理胡冬华透露，自今年6月起，泊寓已实现单月利润连续回正，9月份实现了累计权益净利润回正，预计今年内将实现整体盈利。但尽管如此，胡冬华也察觉行业的变化，因为对未来不确定性，胡冬华发现客户租房租期变得更短，目前泊寓7个月以内租期占到40%，而过往平均租期是9个月。

郁亮仍期待着REITs的彻底推出，一旦环节打通，其认为万科有望真正从开发商转变为不动产商。而目前，万科的商业、物流、租赁住房均在积极准备REITs。